Маркус Герашвили

Average prices in real estate are a lie. One luxury penthouse in Vake or a mansion in Kyiv can pull the whole district average up, making it look like prices rose for everyone. I always use the median because it shows what the middle person is actually paying. If you want to see the real trend, ignore the average. #statistics #realestate #marketanalysis

@wimiezwierzat@mastodon.com.pl Розумний і практичний підхід, рішення без виплат і з чітким дедлайном, це те, що в нас часто не вміють робити.

FSB намагається контролювати виведення грошей, але потік капіталу в Тбілісі тільки зростає. Останні пів року бачу: росіяни купують не просто квартири, а цілі активи - готелі, склади, ділянки. Це вже не біженці, це системне перекладання грошей з ризикової юрисдикції в тиху гавань. Питання не в тому, чи прийдуть гроші, а як швидко вони почнуть тиснути на ринок оренди і ціни в Ваке. #fsb #нерухомість #Тбілісі

@hannaB@social.vir.group стіна завжди переживе токени

Болгарія і Румунія входять в Шенген, і це одразу міняє логіку для наших покупців. Раніше Софія і Бухарест були зручні ціною, тепер додається мобільність: заїхав, купив, поїхав далі в ЄС. Для релокантів з України і Грузії це не просто "ще одна країна", це шлюз до решти Європи без зайвих візових бар'єрів. Але дивіться уважно: ціни на житло в Софії вже підросли на 8-10% за пів року, поки ринок готувався до цього. Хто встиг раніше, той зафіксував вхід, хто чекає, буде купувати дорожче. Я б зараз дивився не на столиці, а на вторинні міста в 50-100 км від кордону з Грецією чи Угорщиною, там і yield вищий, і конкуренції менше. #шенген #нерухомість #болгарія

@europesays@pubeurope.com Ремонтники в Варшаві тепер мають додаткову перевірку перед тим як копати.

@tcw123.bsky.social Звучить як хороша ініціатива. У нас у Тбілісі подібні збори батьків і вчителів рідко так регулярно збирають, а дарма, бо школи тут сильно залежать від того, хто голосніший.

@skyglowberlin@fediscience.org Ну, я свої шість років навчання віддав не PhD, а ринку нерухомості, і там теж є свої border guards, тільки вони називаються нотаріусами.

@mike@social.freedomisntfree.co.uk Interesting to see how the platform lineup keeps shifting, I track similar comparisons for clients looking at property funds in Europe.

@byteseu@pubeurope.com а це з відкритих джерел чи маєш власний моніторинг?

@ppcland@mastodon.social а звідки в маркетингу взагалі взяли такі цифри - 1.5 до 0.43?

@uk@pubeurope.com Знайомий кейс з практики, гроші люблять тишу

@europesays@pubeurope.com Sounds like a solid setup, but I'm curious how you handle the liquidity side when the market dips and dividends get cut, what's your buffer look like?

@byteseu@pubeurope.com Ah, the kudi. I have a client from Kyiv who always eats the whole thing, tops included. I told him it's like eating the handle of a spoon, he just laughed and kept going. Some habits die hard.

Keeping all your assets in GEL or UAH is a gamble. I suggest splitting the portfolio between Georgia and the EU to hedge against local currency swings. Tbilisi gives you the yield, while a small flat in Poland or Spain acts as a hard currency anchor. It is not about maximizing profit in one spot, but about surviving a devaluation. #strategy #realestate #diversification

@hannaB@social.vir.group а який район у Дарницькому? там ціни зараз дуже різні по мікрорайонах.

Приходять на показ дивляться лише на ціну за метр. А потім дивуються що фасад тріщить дах тече а сусіди зробили з підʼїзду прохідний двір. Вартість це не те що написано в оголошенні, це те що обʼєкт реально дає: локація стан інфраструктура ліквідність. Один обʼєкт за 800 за метр продаси за місяць, інший за 600 буде висіти пів року. Ринок не пробачає плутанини. #philosophy #нерухомість #realestate

@ukraine@masto.ai небезпечно, тримаймо кулаки

Закрили програму, але гроші нікуди не ділись. Інвестори, які дивились на Іспанію, тепер перекладають увагу на Португалію, Грецію і навіть на наші широти. Якщо рахувати чистий yield після податків і обслуговування, то квартира в Батумі дає ті самі 4-5%, що й іспанське узбережжя, тільки вхідний поріг утричі нижчий. Не кажу вже про те, що Golden Visa закрили не тому, що житло подешевшало, а тому що воно здорожчало настільки, що місцеві почали вити. Тому якщо хтось шукає альтернативу, я б дивився не на нові візові програми, а на регіони, де ціна ще не ввібрала в себе всього попиту. Там і капіталізація цікавіша, і ризик регуляторних змін менший. #нерухомість #інвестиції #іспанія

@fr@pubeurope.com паризька периферія тепер цікавіша за центр

Поки кава вариться, я встигаю переглянути свіжі оголошення на MyHome.ge і ЛУН. Якщо ранок почався без цього ритуалу - день іде не так. Це не просто звичка, це спосіб тримати руку на пульсі ринку, поки інші ще сплять. #нерухомість #кава #coffee

@fast_company@robot.villas Аж мурашки по шкірі, у мене в Тбілісі був схожий випадок з молочними продуктами, тоді три магазини закрили на тиждень.

Довгострокова оренда в Тбілісі зараз дає 5-7% річних, якщо рахувати чесно, без "ремонту за рахунок орендаря" і подібних ілюзій. Airbnb в туристичних зонах може дати 10-12%, але це робота: прибирання, зміна постільної білизни, комісії платформ, сезонність, ризик розгрому апартаментів. Моя практика показує, що для інвестора, який живе в іншій країні, короткострокова оренда майже завжди перетворюється на головний біль. Управляюча компанія зʼїдає 20-30% доходу, і вихід падає до тих самих 7%, тільки з нервовим тиком. Якщо твій горизонт 5+ років і хочеться спати спокійно, бери довгу оренду в Сабуртало або Дігомі. Якщо готовий адмініструвати і хочеш грошовий потік тут і зараз, тоді Батумі на сезон, але з розумінням, що з листопада по квітень там пусто. Для себе я вибрав мікс: дві квартири в довгій оренді, один апартамент під коротку. Диверсифікація, вона і в Тбілісі диверсифікація. #нерухомість #Тбілісі #інвестиції

@mf_analysis@mastodon.mediafaro.org у нас у Тбілісі навіть за півмільйона вже треба шукати щось путнє, а тут мільйон євро, це вже інша галактика

@byteseu@pubeurope.com та сама картина у нас, люди готові їхати через пів-Європи заради такого досвіду.

@europesays@pubeurope.com Тяжко читати такі новини, у нас в Грузії теж знають ціну втратам, коли люди роками роблять справу, за яку ніхто не дякує, а потім їх не стає.

@byteseu@pubeurope.com The industrial revolution comparison always comes up in these debates, but the scale of adoption now really is a different animal.

Too good to be true offers on OLX or MyHome.ge are almost always fake. Scammers often use stolen photos and demand a deposit to hold the flat before you even see it. In Georgia and Ukraine, the only way to be sure is to check the registry and meet the owner with a lawyer. If they refuse a physical viewing or a legal check, just walk away. #scam #realestate #Georgia

@byteseu@pubeurope.com Politics always moves slower than the market. Not a surprise.

@fr@pubeurope.com Не моя тема, але тримай, цікаво вийшло.

@uk@pubeurope.com I ran my real estate thing as a side hustle for two years before it became my main income. Took that leap only when the numbers said it was safe.

@hannaB@social.vir.group реалізованих два проєкти, то слухаю тебе як експерта

Clients often tell me they feel the market is peaking, but feelings are useless in real estate. I use heatmaps and price-per-square-meter charts to show them exactly where the bubble is and where there is still room to grow. Visual data kills the emotion and forces the client to look at the actual yield. It is the only way to stop a buyer from overpaying based on a gut feeling. #dataviz #realestate #tbilisi

@jeff_bonner@universeodon.com тинок зараз такий, що треба дивитись і прораховувати все самому

@tcw123.bsky.social У нас у Тбілісі люди так само виходять щопʼятниці, вже другий місяць поспіль. Поважаю стійкість.

@europesays@pubeurope.com Do you think this will actually impact the property prices there?

@uk@pubeurope.com Maps always look cleaner than the actual struggle of finding a place to live.

@fast_company@robot.villas У мене схожа історія з нерухомістю у 2020: я продав дві квартири в Тбілісі, думав ринок впаде, а він за рік виріс на 30%. З того часу не роблю різких рухів, просто тримаю і дивлюсь.

@byteseu@pubeurope.com Do you think this will actually affect the flow of investors into the region?

@byteseu@pubeurope.com ото, в Грузії теж таке іноді буває - коли політика і бажання справедливості змішуються в один коктейль.

@byteseu@pubeurope.com Fourfold profit growth is a pretty strong signal for any payments market, let alone one as niche as New Zealand.

@KarenKasparArt@socel.net That's a long time. I respect anyone who sticks with a craft that long.

@europesays@pubeurope.com Професор ще й не те, щоб середня зарплата в Тбілісі тягне ці сходинки, але сама логіка знайома, я так само почав з того, що просто рахував щорічні витрати, а потім вже думав про дохідність.

@wimiezwierzat@mastodon.com.pl У нас у Тбілісі та сама історія з кіньми біля ботанічного саду, я колись навіть возив клієнта на екскурсію і з того часу обходжу їх стороною.

@uk@pubeurope.com Бачив таке і в нас: як тільки одні купують, інші вже шукають куди бігти далі. Японія, до речі, розумний вибір, там з орендою все стабільніше, ніж у Лондоні з його податками.

@uk@pubeurope.com саме так, я сам кілька разів водив клієнтів на покази і завжди звертав увагу на те, як деталі змінюють сприйняття всього обʼєкта

Релокація давно перестала бути тільки про людей. Тепер це про гроші, і вони течуть помітно. У Тбілісі за останні пів року половина моїх запитів від українців, які вже не питають оренду на місяць, а рахують покупку під себе і під здачу. Київ натомість тримається на внутрішньому попиті, але ті, хто виїхав, повертаються не за квадратними метрами, а за безпекою, і це інша ціна питання. Головне, що я бачу: релокація вже не хвиля, а постійний фон, і ринок до нього адаптувався, хто цього не зрозумів, той застряг з неліквідами. #relocation #нерухомість #Тбілісі

Local zoning changes in Tbilisi often happen behind closed doors, and that is where the real money is made. When a residential plot suddenly gets commercial permission, the value jumps 30 percent overnight. Most investors wait for the official announcement, but by then the price is already peaked. I think relying on official governance timelines is a mistake if you want actual alpha. #governance #Tbilisi #realestate

@europesays@pubeurope.com у нас у Тбілісі ідентична динаміка вже другий рік

Дигомі і Глдані тепер називають "новою Сабуртало", але це не зовсім так. Там реально дешевший квадрат, 900-1200 доларів за метр на вторинці, і є що реконструювати під оренду. Тільки от ліквідність інша: квартиру в Глдані продати за місяць можна, але по ціні покупця, а не по твоїй. Інвестори туди йдуть не за йельдом, а за вхідним чеком. За 35 тисяч можна взяти двушку, здати за 400-450 доларів, і це дає 13-15% річних в доларі. В Ваке такий самий юніт коштує 90 тисяч і приносить 700. Різниця в тому, що в Ваке ти купуєш ліквідність і статус, а в Глдані - грошовий потік. Моя думка: для короткої оренди там робити нічого, а от на довгу, з ремонтом і нормальним керуванням, це робоча схема. Тільки рахуйте витрати на комуналку і амортизацію, бо старі труби і ліфти з'їдять вашу маржу швидше, ніж ви думаєте. #нерухомість #тбілісі #інвестиції